Minha Casa, Minha Vida - reajuste necessário Em agosto último o Ministério das Cidades reajustou os valores máximos para aquisição de unidades habitacionais na faixa l do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). O teto passou de RS 65 mil para R$ 76 mil, mas este valor pode variar de acordo com a localidade. A mudança atendeu à demanda de construtoras e entidades setoriais, que se queixavam
da inviabilidade dos imóveis destinados a famílias com renda mensal de até RS 1.600.
Desde o lançamento oficial do MCMV 2, em junho de 2011, apenas 275.614 unidades foram contratadas na faixa 1 do programa, segundo balanço divulgado em agosto pelo Ministério das Cidades. Isso representa menos de 20% da meta de 1,44 milhão de unidades até o final de 2014. Além disso, das contratações feitas, 103.889 aconteceram na fase de transição da primeira para a segunda etapa do pacote.
Vale lembrar que as regras do Minha Casa 2 demoraram para ser regulamentadas e, por isso, as contratações da faixa 1 ficaram paradas durante todo o primeiro semestre de 2011. Quando finalmente as novas diretrizes saíram, os valores máximos das unidades da faixa 1 desapontaram o mercado e foram considerados, desde aquela época, insuficientes.
Frente à dificuldade de viabilizar empreendimentos nesse segmento, as construtoras e incorporadoras começaram a reenquadrar seus projetos na faixa 2 do programa, destinada a famílias com renda mensal de até RS 3.100. O resultado foi que enquanto a faixa 1 andava a passos lentos, as contratações na faixa 2 deslancharam e bateram mais de 85% da meta até agosto deste ano. Foram contratadas 510.747 unidades frente ao objetivo de 600 mil.
Na faixa 3, voltada a famílias com renda mensal de até RS 5.000, a meta é de 200 mil habitações, das quais 78.930 - ou 39,46% - já foram contratadas.
Agora vai?
Com a atual mudança no teto dos valores para famílias com renda mais baixa, a evolução do programa tende a melhorar em alguns Estados. É o que argumenta Roberto Kauffmann, presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado do Rio de Janeiro (Sinduscon- Rio): "A faixa 1 no Rio de Janeiro estava inviável. Agora, poderemos viabilizar empreendimentos desde que os terrenos não sofram acréscimos nos preços".
O SindusCon-SP também está otimista com os reajustes. "Nós reclamávamos que os valores não eram praticáveis aqui. Mas com os acréscimos, o interesse de alguns empresários no Estado deve aumentar", acrescenta Sérgio Watanabe, presidente do sindicato.
No entanto, a viabilidade do programa em algumas regiões - especialmente nas grandes metrópoles - ainda depende de incentivos dos governos estaduais e municipais. "Os reajustes foram bons, mas não descartam a necessidade de que os órgãos locais continuem colaborando com subsídios adicionais, doação de terrenos, obras complementares de infraestrutura ou com redução de impostos", destaca Paulo Safady Simão, presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Quando a segunda fase do MCMV foi lançada, em 2011, a meta era contratar dois milhões de unidades até 2014, sendo 60% na faixa 1; 30%, na faixa 2; e 10%, na faixa 3. Em abril deste ano, a presidente Dilma Rousseff anunciou que mais 400 mil unidades entrariam no pacote, mantendo a prioridade para a faixa 1, que deve receber 240 mil dessas unidades. O Ministério ainda não definiu como serão distribuídas as outras 160 mil moradias. Veja a seguir o balanço do programa divulgado em agosto pelo Ministério das Cidades:
Faixa 1 - famílias com renda mensal de até RS 1.600 Meta de contratação: 1,44 milhão de unidades contratações feitas: 275.614 unidades ou 19,14% da meta
Faixa 2 - famílias com renda mensal de até R$ 3.100 Meta de contratação: pelo menos 600 mil unidades Contratações feitas: 510.747 unidades ou 85,12% da meta Faixa 3 - famílias com renda mensal de até R$ 5.000 Meta de contratação: pelo menos 200 mil unidades Contratações feitas: 78.930 unidades ou 39,46% da meta
No Distrito Federal, por exemplo, "só com os tetos de contratação, mesmo rea¬justados, não há como viabilizar empreendimentos na faixa 1 do programa", afirma Eduardo Aroeira, vice-presidente da comissão da indústria imobiliária (CII) do Sinduscon-DF. Ele explica que os preços de terreno na região são altos e, quando não há doação pelo governo, travam o andamento desse segmento do MCMV.
O cenário deve mudar a partir deste ano, com a primeira participação do Governo do Distrito Federal no programa por meio de doação de terrenos. A expectativa é de que 40 mil residências sejam lança¬das na faixa 1 até 2014, das quais 20 mil até o final deste ano, aposta Aroeira.
Entrave fiscal e burocrático
Na capital paulista o custo dos terrenos também é um problema. Por isso, o vice- -presidente de habitação popular do SindusCon-SP, João Cláudio Robusti, alerta para a necessidade de revisão dos preços da tabela Sinapi e do teto estipula¬do para o Regime Especial de Tributação (RET) da construção civil, que permite às construtoras e incorporadoras pagarem um grupo de tributos com uma alíquota de apenas 1% em projetos de interesse social.
"O limite de preço dos imóveis para uso do] RET está parado em RS 85 mil. Essa conta precisa ser revista, pois sem o incentivo fiscal não é possível viabilizar empreendimentos na cidade", explica Robusti. Embora o teto da faixa 1 em São Paulo seja de RS 76 mil - valor enquadrado no RET -, o Estado oferece subsídio complementar de RS 20 mil, elevando o teto de contratação para RS 96 mil, valor que ultrapassa o preço coberto pelo incentivo tributário.
Segundo o Ministério das Cidades, não há previsão de reajustes para o RET. Mesmo assim, Robusti acredita que "em algumas regiões [de São Paulo] pode ser possível contratar, desde que o terreno tenha boa infraestrutura", diz.
Além da qífêStSõ fiscal e do preço dos terrenos, alguns outros fatores fundamentais para o sucesso do programa na faixa 1
A faixa 1 em São Paulo conta com subsídio adicional de R$ 20 mil pelo governo do Estado, elevando o teto de RS 76 mil para RS 96 mil. Porém o limite para uso do RET continua em RS 85 mil, sem previsão de reajuste
ainda pesam na conta das construtoras. Para Rodrigo Azevedo, consultor de incorporação da Construtora Passos, a demora nos processos de aprovação de projetos na Caixa Econômica Federal (CEF) continua atrapalhando a atuação da empresa nos Estados do Rio de Janeiro e de Minas Gerais. "Já desistimos de um projeto pro¬posto à Caixa para a faixa 1 por conta disso, pois os custos de construção só aumentaram no período em que a aprovação corria no banco", revela Azevedo.
Ricardo Ribeiro, vice-presidente da construtora mineira Direcional, acrescenta que também sofre com a lentidão nas aprovações de projetos nas prefeituras e nos licenciamentos ambientais - entraves típicos do setor não apenas no MCMV "Descartamos três terrenos em São Paulo porque esses processos são longos e com-plexos. Se não temos a certeza de que os valores do programa serão revistos no decorrer dessas aprovações, podemos sofrer prejuízos."
Apesar de ainda enfrentar dificuldades, Ribeiro acredita que os reajustes para a faixa de renda mais baixa foram fundamentais para que as contratações voltassem a ser feitas pela empresa. Uma semana após a divulgação dos novos tetos, a Direcional Engenharia anunciou a construção de 2.084 unidades residenciais no Ceará, destinadas a famílias com renda mensal de até R$ 1.600. "Provavelmente não contrataríamos o projeto com os preços antigos", garante.
Fonte: Revista Construção Mercado - outubro/2012
Abraços fraternais,
Marcello Costa.
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